Дури и во Шведска, малку луѓе се запознаени со „Castellum AB“. Но, брзата продажба на 40 милиони акции во компанијата за недвижнини претходно овој месец сега некои ја гледаат како предвесник на претстојните трендови на европскиот пазар за недвижнини, пишува „Bloomberg“.
Продавачот, „M2 Asset Management“, го наведе падот на пазарните цени, што влијае на „нејзината способност да ги исполни финансиските обврски“, како причина за одлуката. Продажбата на акциите од страна на главниот акционер е уште една епизода во бурната година во која цената на акциите на шведските имотни компании е преполовена.
Нема посебни очекувања за уверување. Секторот се соочува со исплата на долг од 10 милијарди долари следната година, со барања за рефинансирање на околу 41 милијарда долари до крајот на 2026-та година, според податоците собрани од „Bloomberg“.
Стиснувањето на финансирањето со кое се соочуваат шведските компании за недвижнини произлегува од нивните обврзници со променлива стапка што наскоро доспеваат во услови на растечка каматна стапка. Иако ова го прави пазарот за недвижнини на нордиската земја поранлив од другите во регионот, тој внимателно се следи како можен тест за остатокот од секторот во Европа.
Некои имотни компании може да останат без алтернатива освен да прибегнат на берзата за да соберат средства.
„Во најлошото сценарио без олеснување на кредитните пазари, Шведска би можела да биде првата во серијата дилеми за спас за котираните недвижнини во Европа. Ова ќе има значителни импликации за недвижниот сектор на континентот“, коментира Питер Пападакос, управен директор на „Green Street“.
Шведската централна банка и Управата за финансиска супервизија постојано предупредуваа дека должничките ризици во деловните имоти претставуваат закана за финансиската стабилност на земјата. Големата загриженост е што проблемите би можеле да се прелеат на шведските банки – минатата година кредитирањето на имот изнесуваше околу две третини од вкупното кредитирање во скандинавската земја, во споредба со помалку од една третина во многу поголемите економии во еврозоната.
Андерс Квист, виш советник на директорот на шведската „FSA“, забележува дека најмалку четири години регулаторот предупредува за високи нивоа на долг во компаниите за комерцијален имот.
„Падот на цените на имотот може да предизвика домино ефект“, коментира Квист. „Доколку цените на имотот се намалат, колатералот што е достапен за заемите се намалува. Ова може да доведе до барање повеќе колатерал и последователно присилно намалување на продажбата“, додаде тој.
Сопствениците на комерцијални недвижности како што се „Fastighets AB Balder“, „SBB“ и „Castellum“ во изминатата деценија водеа стратегии за раст во Шведска кои се потпираа на собирање милијарди долари евтини пари од инвеститори во обврзници гладни за принос. Ова е вообичаен пристап усвоен на европските пазари, кој е поддржан од историски ниските каматни стапки и зголемените цени на имотот.
Забрзувањето на инфлацијата и агресивното затегнување на монетарната политика од страна на централните банки доведува до пресврт. Последиците за високо задолжениот пазар за недвижнини во Шведска, кој беше еден од најсилните минатата година, беа брзи и тешки. Акцијата на „SBB“ е намалена за 81% во 2022-ра година. Обврзниците што го поддржаа секторот паднаа на депресивни нивоа. Во средата, „Moody’s Investors Service“ објави дека ќе го разгледа кредитниот рејтинг на „Badler“ за инвестициска оценка со можно намалување.
Резултатот е „мрачна комбинација за многу компании на пазар каде лесните пари ги наградија оние со агресивни планови за раст. Но, сега пазарот фундаментално се промени“, коментира Мартин Едемалм, менаџер на портфолио на обврзници во „SEB Investment Management“ во Стокхолм.
Шведските компании за недвижнини мора да отплатат повеќе од 40,8 милијарди американски долари долг за обврзници кои доспеваат во текот на следните пет години, од кои една четвртина доспева во 2023-та година. Се верува дека е од клучно значење за поширокиот европски сектор е како тие ќе се справат со овие плаќања.
„Европските компании за имот генерално имаат помал долг и подолг рок на доспевање од шведските“, рече Едемалм, чија компанија управува со обврзници во вредност од околу 300 милијарди круни (26,5 милијарди долари).
„Но, зголемените каматни стапки се јасна негативна за оваа класа на средства, па затоа е разумно да се претпостави дека барањата за принос ќе се зголемат за имотот во Европа и тоа ќе изврши притисок врз вреднувањето“, додаде тој.
Во време кога приносите на обврзниците, а со тоа и трошоците за сервисирање на долгот, достигнуваат недостапно високи нивоа, голем дел од финансирањето на долгот станува прескапо за некои компании. Продажбата на имотни обврзници падна на 6,3 милијарди круни во минатиот квартал, што е најниско ниво од последните три месеци на 2018 година. Тоа ги натера издавачите да се борат да обезбедат банкарски заеми во време кога нивните биланси се извиваат под тежината на високиот долг и падот на цените на имотот .
Јенс Андерсон, главен финансиски директор на „Castellum“, вели дека компанијата истражува и други пазари за финансирање покрај традиционалните хипотеки од скандинавските банки. Тој дава пример за приватна понуда на американски хартии од вредност поради нивното долго траење и конкурентни цени. Но, дури и овој сектор има пречки што треба да ги надмине по неодамнешните превирања на пазарите на обврзници во Велика Британија.
Алтернативна опција за ублажување на тесно финансирање е продажбата на средства. „SBB“ продаде имот за вкупно 6,7 милијарди круни во вториот квартал и неодамна објави дека ќе продолжи со понатамошна продажба од најмалку 10,5 милијарди круни. Во јули, „Standard & Poor’s“ предупреди дека има една од три шанси да го намали рејтингот на сопственикот на комерцијален имот на неинвестициска оценка.
Продажбата го привлече вниманието на другите грижи на инвеститорите – невообичаено високото ниво на вкрстена сопственост на Шведска, што претходно предизвика предупредувања од рејтинг агенциите за ризиците од управувањето и потенцијалниот конфликт на интереси. „M2 Asset Management“ го продаде својот удел во „Castellum“ на друг сопственик, „Akelius Residential Property AB“.
Имотниот тајкун Рутгер Арнхулт предизвика вознемиреност кога беше назначен за извршен директор на „Castellum“ откако првпат беше избран за нејзин претседател. Арнхулт, кој исто така го контролира „М2“, е и најголемиот акционер во „Corem Property Group“, која минатата година се приклучи на неговата холдинг компанија „Klovern AB“ во спојување од 1,7 милијарди долари. Самиот „Castellum“ поседува една третина од норвешкиот сопственик на имот „Entra“, во кој Балдер е исто така акционер.
Во извештајот за финансискиот систем на земјата во мај, финансискиот регулатор рече дека зголемениот долг во секторот за недвижнини значи дека тој останува „значителна ранливост на финансиската стабилност. Регулаторот додаде дека внимателно го следи долгот на компаниите за комерцијален имот бидејќи тие „често играа важна улога во финансиските кризи“. Нивоа на долг во секторот домување и деловен имот по потсектори.
Марија Голхолм, аналитичар за имот во „Moody’s“, рече дека сложените сопственички мрежи во шведските компании за недвижнини „дополнително го ограничуваат нивниот пристап до капитал бидејќи компаниите обично се фокусираат на заштита на сопствената ликвидност во услови на криза“.
„„Entra“, каде се „Castellum“ и „Balder“ заеднички поседуваат мнозински удел, е добар пример“, вели таа. „Во забавена економија, кога треба да се грижите за сопствената ликвидност и евентуално да продавате средства, може да биде потешко да ги натерате сите да поддржат инјектирање капитал“, додава Голхолм.
