Цените на становите во Македонија со години одат нагоре, но првите знаци на забавување веќе се забележуваат. Иако квадратот во Скопје и натаму се продава по суми кои за многу граѓани се недостижни, податоците покажуваат дека растот постепено губи сила.
Економските аналитичари посочуваат два фактора кои би можеле дополнително да го оладат пазарот на недвижности: намалување на побарувачката и построги услови за станбено кредитирање. Тоа не значи дека становите веднаш ќе поевтинат, но може да значи крај на периодот во кој цените растеа речиси без запирање.
Според последните податоци на Народната банка, цените на становите во Скопје во третиот квартал од 2026 година биле повисоки за 10,3 проценти во споредба со истиот период лани. Во вториот квартал годишниот раст изнесувал 13,4 проценти, додека во првиот достигнувал 16,6 проценти. Значи, становите сè уште поскапуваат, но значително побавно. Овие показатели се однесуваат на огласените цени во главниот град, а не на реализираните продажби.
Економистите прават разлика меѓу забавување на растот и вистинско поевтинување. За цените да почнат да паѓаат, потребна е подолготрајна промена во односот меѓу понудата и побарувачката.
Првиот фактор е токму побарувачката. Со сегашните цени, купувањето стан станува сè потешко за семејствата кои зависат од месечна плата и банкарски кредит.
За стан од 60 квадратни метри, со цена од 2.000 евра за квадрат, потребни се 120.000 евра. На ова треба да се додадат трошоците за опремување, нотарските услуги и другите обврски поврзани со купувањето. За семејство со две просечни плати, таквата инвестиција претставува сериозен финансиски товар.
Познавачите на пазарот укажуваат дека кога купувачите почнуваат да се повлекуваат, продавачите се соочуваат со подолг период на чекање. Тогаш се отвора простор за преговори, особено кај становите кои со месеци стојат во огласите.
Податоците од Катастарот покажаа дека во првиот квартал од 2026 година бројот на продажби се намалил за околу 15 проценти во споредба со претходниот квартал. Сепак, тоа не претставува доказ за трајно намалување на побарувачката, бидејќи активноста може да варира од квартал во квартал.
Вториот фактор се условите за кредитирање. Од 1 декември 2026 година стапуваат во примена построги правила за задолжување при купување втор и секој нареден стан. Максималниот рок за отплата се намалува од 30 на 25 години, а се ограничува и делот од месечните приходи што може да се користи за отплата на долговите.
За кредитите што не се наменети за прво сопствено живеалиште, дозволениот сооднос на месечните кредитни обврски и приходите се намалува од 50 на 45 проценти кај денарските кредити, односно од 45 на 40 проценти кај кредитите со валутна компонента.
Тоа практично значи дека дел од граѓаните кои планирале да купат уште еден стан ќе мора да обезбедат поголеми приходи или да се откажат од планираната инвестиција.
Според економската логика, ваквото ограничување може да влијае врз побарувачката за станови што се купуваат за издавање или како долгорочна инвестиција. Но, ефектот ќе зависи и од бројот на купувачи кои располагаат со готовина и не зависат од банкарски кредити.
Аналитичарите предупредуваат и дека поголемата понуда сама по себе не гарантира пониски цени. Инвеститорите можат да го одложат продавањето, а сопствениците на постари станови да чекаат наместо веднаш да ја намалат бараната сума.
Затоа, можниот пресврт најпрво би се забележал во побавно продавање, поголем простор за договарање и помали разлики меѓу огласените и реално постигнатите цени.
Засега, бројките потврдуваат едно: становите во Скопје продолжуваат да поскапуваат, но не со темпото од почетокот на годината. Дали тоа ќе се претвори во вистинско поевтинување ќе покажат следните квартали и бројот на реализирани купопродажби.
Б.З.М.
