Ситуацијата е особено загрижувачка во Шведска, каде задолжувањето на домаќинствата се искачи на 190 проценти од приходот.
Пазарот на недвижнини во Скандинавија доживува вистинска ренесанса, што е особено важно за Шведска, каде што владата и централната банка веќе предупредуваат на можно „прегревање“ на пазарот.
Според Блумберг, порастот на скандинавските цени на недвижностите исто така го поттикнува зголемениот прилив на капитал од странски инвеститори кои бараат стабилен принос во глобалното опкружување на каматните стапки кои се практично на нула.
Newsec, консултантска фирма за недвижнини, тврди дека бројот на купопродажни трансакции во богатиот европски север најверојатно ќе порасне на повеќе од 10 проценти оваа година и ќе достигне рекордни 60 милијарди долари.
Треба да се напомене дека оваа вредност на трансакциите е на ниво на британскиот пазар, кој е двапати поголем од скандинавскиот пазар.
Предуслови за инвеститори
Макс Баркли од „Newsec“ тврди дека интересот на инвеститорите е рекорден. Иако скандинавскиот регион е меѓу помалите во Европа, тој е украсен со висок животен стандард, со голем процент на дипломирани студенти и стабилно политичко опкружување. Сите овие се предуслови за привлекување на инвеститори кои бараат стабилни долгорочни приноси. „Тие работи треба да се земат предвид кога станува збор за привлекување капитал“, додава Баркли.
Во Шведска, најголемата скандинавска економија, беа забележани купопродажни трансакции во вредност од 46 милијарди круни (4,5 милијарди евра) во првиот квартал, што е највисока сума досега, покажуваат податоците на Newsec. Состојбата на пазарот таму е добро илустрирана со фактот дека просечната цена на станбените недвижнини поставува нови рекорди секој месец.
Така, цените на становите скокнаа во просек за 17 проценти на годишно ниво само во март. Се поочигледното прегревање на пазарот на недвижнини го вклучи алармот и во владата. Министерката за финансии Магдалена Андерсон, рече дека трендовите на пазарот се движат кон воведување на дополнителни мерки, за да се обезбеди разумна рамнотежа помеѓу понудата и побарувачката.
„Очигледно, тоа е нешто што ќе треба да го следиме“, рече Андерсон. Министерката смета дека ова е една од последиците на пандемијата врз потрошувачките навики, затоа што швеѓаните сега трошат повеќе на недвижнини отколку на купување стоки и услуги. Како што рече таа, владините мерки засега се првенствено насочени кон зголемување на понудата, како што е поддршка во изградбата на нови станови.
Причината за наглиот пораст на цените на становите, сепак, треба да се бара во монетарната политика на најстарата централна банка во светот, Риксбанк. За да ја поддржи економијата пред пандемијата на коронавирусот, Риксбанк дополнително ја намали каматната стапка, која во моментов е на нула.
Ова резултираше со многу евтини станбени кредити со каматни стапки нешто над 2 проценти кај водечките шведски банки. Патем, периодот на ефтин долг трае со години, па на крајот на минатата година, просечната задолженост на шведските домаќинства достигна загрижувачки 190 проценти од бруто расположивиот приход. Централната банка внимателно ја следи акумулацијата на долгот на граѓаните.
„Тоа е како да седите на врвот на вулкан. Со години седиме на овој вулкан. Сè уште не еруптираше, но ситуацијата не оди во вистинската насока“, посочува гувернерот на централната банка, Стефан Ингвес. Министерката Андерсон исто така смета дека зголемената задолженост на домаќинствата не треба да се смета за нешто безопасно.
Сепак, тој додава дека сè уште е нејасно дали зголемувањето на инвестициите во недвижнини е постојан тренд, со оглед на тоа што потрошувачката е опадната и во другите сегменти, па швеѓаните ја користат можноста да го прошират просторот за живеење. Економските аналитичари не се сомневаат дека политиката на Риксбанк доведе до моментална нерамнотежа на пазарот на недвижнини.
„Состојбата на пазарот е во голема мера водена од очекувањето дека периодот со ниски каматни стапки ќе трае долго“, посочува Бјорн Велхаген, извршен директор на „Макларсамфундте“, лобистичка група насочена кон пазарот на недвижнини. Патем, прогнозите на Риксбанк покажуваат дека зголемувањето на каматните стапки нема да биде најмалку уште три години.
Сепак, не се виновни само ниските каматни стапки. Набавката на обврзници поврзани со станбени кредити во моментов претставува лавовски дел од програмата за квантитативно олеснување на Риксбанк од 700 милијарди круни (81 милијарда американски долари).
Пазарот во својот зенит
Дека шведскиот пазар на недвижнини е во својот зенит, покажува и минатонеделното соопштение дека интернет порталот за рекламирање станови и куќи Hemnet планира да излезе на берза во Стокхолм во текот на вториот квартал. Hemnet објави дека очекува приходите од оваа година да пораснат и до 20 проценти.
Покрај за домување, голема е побарувачката и за комерцијални недвижнини во Скандинавија. За тоа најмногу говори „Војната на понудите“ за норвешкиот менаџер на канцелариски простор во Ентра на почетокот на годината.
Ентра поседува и огромен норвешки фонд за нафта, а компанијата на крајот ги одби шведските конкуренти како Castelluma, SBB и Fastighets.
Имено, од Ентра посочија дека тие повеќе би сакале да останат независни со оглед на можностите за раст. Макс Баркли тврди дека акциите на компаниите за недвижнини од Скандиваја се уште се поволни, со оглед на вредноста на портфолиото.
Ова ги прави привлечни таргети за преземање преку берзата.
Во Newsec, предвидуваат дека институционалните инвеститори ќе продолжат да инвестираат во скандинавски недвижен имот, така што од сегашните 12 проценти, учеството на сопственоста може да се зголеми на 20 проценти до 2030 година. Добар пример е Осло каде долгорочните инвеститори веќе контролираат 67 проценти од деловниот простор.
