Но солунскиот пазар на недвижности во последните години значително се промени. Цените пораснаа, особено во атрактивните населби, а разликата меѓу куповната цена и приходот од кирија не е секогаш толку поволна како што изгледа на прв поглед.
Според податоците на платформата Indomio за септември 2026 година, просечната барана продажна цена во центарот на Солун изнесувала 3.090 евра за квадратен метар. Во близина на Белата кула цената достигнувала 4.025 евра, додека во делот околу Дикиитирио просекот бил 2.317 евра за квадрат.
Каламарија, која важи за една од поатрактивните станбени области, има просечна барана цена од околу 3.140 евра за квадрат. Во Тумба цената е приближно 2.580 евра, а во западниот дел на градот, во Евосмос, околу 1.970 евра.
Ова се просечни цени од огласите, а не нужно износи по кои навистина се склучуваат купопродажните договори. Состојбата на станот, катот, лифтот, староста на зградата и близината до јавен превоз можат значително да ја променат цената.
Особено интересен е пазарот на долгорочно изнајмување. Во центарот просечната барана кирија во септември изнесувала 11,22 евра по квадратен метар месечно, во Каламарија 9,56 евра, во Тумба 8,71 евро, а во Евосмос 7,25 евра.
Ако земеме стан од 60 квадратни метри во центарот, купен за приближно 185.400 евра, неговото изнајмување за околу 670 евра месечно би донело нешто повеќе од 8.000 евра годишно. Тоа претставува бруто-принос од околу 4,4 проценти, пред даноци, одржување, осигурување и останати трошоци.
Во Евосмос, стан од иста квадратура би чинел околу 118.000 евра, а со месечна кирија од 435 евра годишниот приход би бил околу 5.220 евра. И тука бруто-приносот би се движел околу 4,4 проценти.
Значи, поевтин стан не мора автоматски да носи повисок процентуален принос. Разликата е во вкупната инвестиција, типот на станари, ликвидноста при евентуална продажба и потенцијалот за раст на вредноста на недвижноста.
Тука доаѓаме до опцијата што често изгледа најпривлечно за инвеститорите, краткорочното издавање преку Airbnb или Booking.
Солун има постојана побарувачка од туристи, деловни посетители, студенти и гости кои доаѓаат за медицински, образовни или други потреби. Но колку навистина заработува еден стан?
Според податоците на AirROI за дванаесетте месеци до октомври 2026 година, просечниот годишен приход од краткорочно издавање во поширокиот солунски пазар изнесувал околу 9.365 евра. Просечната цена по резервирано ноќевање била 87 евра, а пополнетоста околу 37 проценти од расположливите ноќи.
Друг аналитички сервис, AirDNA, прикажува повисоки показатели, со просечна цена од 79 долари по ноќ и пополнетост од 57 проценти. Разликите произлегуваат од различниот опфат и методологија, па не би било правилно овие просеци да се третираат како гарантирана заработка за конкретен стан.
Да направиме една поедноставена инвестициска пресметка. Ако сопственикот успее да го издава станот просечно 15 ноќи месечно по 80 евра, годишниот приход би изнесувал 14.400 евра.
На хартија, тоа изгледа многу подобро од долгорочна кирија од 650 евра месечно, која носи 7.800 евра годишно.
Но кај краткорочното издавање приходот не е исто што и заработката. Од него треба да се платат провизии на платформите, чистење, перење постелнина, потрошен материјал, струја, интернет, поправки и евентуално управување преку агенција.
Ако овие оперативни трошоци изнесуваат 35 проценти од приходот, од 14.400 евра остануваат околу 9.360 евра пред данок и преостанатите сопственички трошоци. По оданочување и дополнителни обврски, разликата во однос на долгорочното издавање може да биде значително помала од онаа што изгледа во првичната пресметка.
Дополнително, краткорочното издавање бара многу повеќе ангажман. Треба да се комуницира со гостите, да се организираат пријавување и одјавување, чистење, одржување и решавање евентуални проблеми. За сопственик кој живее во Скопје, ова најчесто значи ангажирање локален управител, што дополнително го намалува приносот.
Постои и трета можност, комбинирано издавање. На пример, станот неколку месеци да се користи за подолг престој, а во туристички поактивните периоди да се издава на неколку ноќи.
Ако станот шест месеци носи по 650 евра месечно, а преостанатите шест месеци остварува по 15 резервирани ноќевања од 75 евра, вкупниот годишен приход би изнесувал 10.650 евра. Но ова е само финансиско сценарио. Во пракса мора да се обезбедат соодветни договори, законска можност за двата вида закуп и навремено ослободување на станот. Долгорочен станар не може едноставно да се исели кога ќе започне туристичката сезона.
Токму тука се појавува можеби најголемиот ризик за новите инвеститори.
Од 1 јули 2026 година, во Првата општинска заедница на Солун, која опфаќа значителен дел од централното градско подрачје, е забранета првата регистрација на нови недвижности за краткорочно издавање. Ограничувањето законски важи до 31 декември 2026 година, а грчката влада најави негово продолжување и во 2027 година.
Ова значи дека инвеститор кој денес купува стан во дел од центарот не смее да претпостави дека автоматски ќе може да го стави на Airbnb. Уште поважно, постојна регистрација за краткорочен закуп не мора да може да се задржи при промена на сопственоста. Затоа законската можност за издавање треба да се провери пред купувањето, а не откако ќе се потпише договорот.
Грција дополнително ги заостри и техничките услови за краткорочно сместување. Потребни се соодветни услови за природно осветлување и вентилација, климатизација, противпожарна заштита, осигурување од одговорност и други безбедносни стандарди.
За купувачите ова е особено важно кај евтините приземни или полуподрумски станови кои се продаваат како можност за туристичко издавање. Ниската цена не значи многу ако просторот не ги исполнува условите за законско работење.
Не треба да се заборават ниту трошоците при купување. Во Грција данокот на пренос на недвижност вообичаено изнесува 3 проценти, со дополнителна општинска давачка од 3 проценти на износот на самиот данок. Потоа следуваат нотар, регистрација во Катастарот, адвокат, а во одредени случаи и агенциска провизија.
За стан од 120.000 евра, вкупната почетна инвестиција лесно може да се приближи до 128.000 или 130.000 евра, дури и без поголемо реновирање, зависно од конкретните трошоци на купувањето.
Ако станот бара нова кујна, бања, прозорци или целосно опремување, потребниот капитал може значително да порасне.
Приходите од изнајмување исто така се оданочуваат во Грција. Од 2026 година, кај приходите од недвижности за физички лица важат прогресивни стапки од 15, 25, 35 и 45 проценти, зависно од годишната висина на приходот. Кај краткорочното издавање даночниот третман дополнително зависи од бројот на имотите и услугите што се нудат.
За македонски државјанин што купува стан во Солун, потребно е да се проверат и обврските во Македонија, како и примената на договорот за избегнување двојно оданочување. Купувањето недвижност во странство не значи дека приходот од неа автоматски останува надвор од домашните даночни правила.
И тогаш доаѓаме до главното прашање, Дали Солун е добра инвестиција?
Одговорот зависи од тоа што купувачот очекува од станот. Ако целта е стабилен месечен приход со помалку ангажман, долгорочното издавање може да биде поедноставно и попредвидливо решение. Ако целта е повисок приход, а сопственикот е подготвен да прифати сезоналност, поголеми трошоци и оперативна работа, краткорочното издавање може да биде интересно, но само таму каде што е законски дозволено.
За дел од македонските семејства постои и дополнителна вредност што не може едноставно да се прикаже во процент. Станот може да се користи за викенди, празници, летни патувања или престој на децата за време на студии. Но секоја ноќ во која сопственикот го користи станот е и ноќ која потенцијално не може да се наплати од гостин.
Затоа недвижноста што е одлична за лично користење не мора да биде и најдобра инвестиција за издавање.
На крајот, Солун останува интересен пазар, но времето кога речиси секој евтин стан можеше да се претвори во профитабилно туристичко сместување станува сè посложено. Високите продажни цени, новите ограничувања и реалните трошоци за управување бараат многу повнимателна пресметка.
Стан купен по добра цена, на соодветна локација и со реално проценет приход може да биде солидна долгорочна инвестиција. Но стан купен прескапо, со очекување дека постојано ќе биде полн со туристи, лесно може да донесе разочарување. Бидејќи кај недвижностите заработката не почнува кога ќе пристигне првата кирија.
Таа почнува уште во моментот кога ќе се договори куповната цена.
Б.С.
