Во Македонија има десетици илјади ненаселени станови, цените на недвижностите остануваат голем предизвик за младите семејства, а од 1 декември стапуваат во сила построги правила за кредитирање на оние што купуваат втор или дополнителен стан. Дали ова ќе го забави пазарот на недвижности или купувачите ќе продолжат да плаќаат сè повисоки цени?
На македонскиот пазар на недвижности се случува интересен парадокс. Додека многу млади луѓе тешко доаѓаат до сопствен дом, голем број станови остануваат ненаселени. Истовремено, недвижностите со години се сметаат за една од најпривлечните инвестиции за граѓаните што располагаат со заштеда.
Според анализата на регионалниот економски медиум IntelliNews, во Македонија има приближно 60.000 ненаселени станови. Бројката треба да се чита како проценка наведена во медиумскиот извештај, а не како нов официјален попис.
Но празен стан не значи автоматски и стан што е достапен за продажба. Дел од недвижностите се користат повремено, други се чуваат како инвестиција, а трети можеби се на локации каде што побарувачката е ограничена.
Од декември купувањето втор стан станува потешко
Народната банка воведува построги услови за кредитирање на граѓаните што купуваат втор или дополнителен стан.
Од 1 декември максималниот рок за отплата на ваквите станбени кредити ќе биде 25 години, наместо досегашните 30. Истовремено, се намалува и дозволениот однос меѓу месечните кредитни обврски и приходите.
Кај денарските кредити овој лимит се намалува од 50 на 45 проценти, додека кај кредитите со валутна компонента од 45 на 40 проценти.
За оние што првпат решаваат станбено прашање и ги исполнуваат пропишаните услови, останува поповолниот третман, со можност за отплата до 30 години и минимално сопствено учество од 10 проценти.
Колку пари ќе ви требаат за стан од 100.000 евра?
Разликата најдобро се гледа преку едноставен пример.
За стан со вредност од 100.000 евра, купувач што ги исполнува условите за прво сопствено живеалиште би можел да обезбеди минимално учество од 10.000 евра и да побара кредит за остатокот.
За купување втор или дополнителен стан, регулаторниот минимум за сопствено учество изнесува 25 проценти. Во истиот пример тоа се 25.000 евра сопствени средства, односно 15.000 евра повеќе.
Дополнително, пократкиот рок за отплата значи повисока месечна рата за ист износ на кредит и иста каматна стапка.
Тоа не значи дека секој купувач автоматски ќе добие кредит. Банките и понатаму ги оценуваат приходите, постојните задолжувања, кредитоспособноста и вредноста на недвижноста.
Дали инвеститорите ќе ја намалат побарувачката?
Една од можните последици е намалување на бројот на купувачи што земаат кредит за недвижност како инвестиција.
Ова особено би можело да се одрази на граѓаните што купуваат втор или трет стан за издавање или за долгорочно чување на капиталот.
Но постои важна разлика. Купувачите што располагаат со доволно сопствени средства и не зависат од банкарски кредит нема директно да бидат погодени од новите ограничувања на задолжувањето.
Затоа не може однапред да се очекува дека новите правила автоматски ќе ги намалат цените.
За такво нешто би требало да се забележи поширока промена во односот меѓу понудата и побарувачката, бројот на трансакции и подготвеноста на продавачите да ги коригираат барањата.
А што ќе се случува со цените во Скопје?
Во Скопје прашањето е особено чувствително бидејќи различни населби имаат различна понуда, инфраструктура и интерес од купувачите.
Стан на добра локација, во квалитетна зграда и со функционален распоред не е директно споредлив со недвижност во периферна населба или објект со послаб квалитет.
Мојата економска проценка е дека построгото кредитирање најпрво би можело да се почувствува преку помала активност на купувачите што зависат од кредити, а не нужно преку нагло намалување на огласените цени.
Можно е дел од продавачите подолго да чекаат купувач, додека инвеститорите да станат повнимателни при купување нови станови.
Од друга страна, ако понудата на посакувани локации остане ограничена, цените таму можат да продолжат да бидат високи и покрај построгите кредитни правила.
Дали младите семејства ќе добијат поголема шанса?
Намерата на мерките е да се ограничи прекумерното задолжување и да се одржат поповолни услови за граѓаните што решаваат сопствено станбено прашање.
Но вистинскиот тест ќе биде дали на пазарот ќе се појават повеќе станови по цени што се достижни за просечните приходи.
Бидејќи за едно младо семејство не е најважно само дали може да добие кредит. Важно е и колкав дел од месечниот буџет ќе му остане откако ќе ја плати ратата, сметките и основните трошоци за живот.
Македонија влегува во нова фаза на станбеното кредитирање. Дали таа ќе донесе помирен пазар на недвижности или само ќе го направи купувањето втор стан потешко, ќе покажат трансакциите и цените во наредните месеци.
Б.С.
