Продажбата на станови во Македонија се намалила за 14 проценти во третиот квартал од 2026 година, додека бројот на станови дадени под закуп пораснал за дури 45 проценти. Во периодот од јули до септември биле продадени 1.856 станови, а вкупната вредност на нивната продажба се намалила за шест проценти во споредба со претходните три месеци. Истовремено, според податоците на Катастарот, во изградба се наоѓаат речиси 29.000 станови. Новите бројки откриваат интересна промена на пазарот на недвижности, каде што купопродажбите забавуваат, но изнајмувањето добива сè поголемо значење.
Со години станбениот пазар во Македонија се поврзува со постојана побарувачка, нови згради и цени кои во одредени скопски населби достигнуваат нивоа незамисливи пред само неколку години. Купувањето стан останува една од најголемите финансиски одлуки за едно семејство, но и чест избор за оние што сакаат да ги вложат своите заштеди во недвижности. Сега, најновите податоци покажуваат дека пазарот почнува да се движи со поинакво темпо.
Во третиот квартал биле регистрирани вкупно 7.679 трансакции со недвижности, што претставува намалување од 8,2 проценти во споредба со претходниот квартал. Бројот на купопродажби се намалил за 12,1 процент, а вкупната финансиска вредност на пазарот достигнала 339 милиони евра, од кои 337,8 милиони се однесуваат на купопродажби. Тоа е значителен износ за само три месеци, но сепак за 3,6 проценти помал од претходниот квартал.
Особено интересно е што намалувањето на бројот на продадени станови е поголемо од намалувањето на нивната вкупна вредност. Додека продажбите паднале за 14 проценти, износот платен за становите се намалил за само шест проценти. Ако овие две промени се споредат, се добива дека просечната вредност по продаден стан е околу девет проценти повисока отколку во претходниот квартал.
Тоа, сепак, не значи дека квадратниот метар поскапел за девет проценти. Во еден квартал можат да се продадат повеќе мали станови во поевтини населби, а во следниот поголеми или поскапи недвижности на атрактивни локации. Таквата промена во структурата на продажбите може значително да влијае врз просечниот износ што се плаќа за еден стан, дури и без истовремено зголемување на цените на сите локации.
Колку е голема разликата меѓу одделните недвижности покажуваат и некои од најскапите трансакции регистрирани во Скопје. Во Карпош, стан од само 41 квадратен метар е продаден за 128.000 евра, односно нешто повеќе од 3.120 евра за квадрат. Во Центар, пак, нов стан од 63 квадратни метри достигнал цена од речиси 200.000 евра, или околу 3.160 евра за квадратен метар.
Станува збор за конкретни продажби, а не за просечни цени во овие општини. Но тие покажуваат дека и во период кога бројот на трансакции опаѓа, на пазарот сè уште има купувачи подготвени да платат високи износи за одредени недвижности.
Од друга страна, пазарот на изнајмување покажува сосема поинакви движења. Бројот на станови дадени под закуп во третиот квартал пораснал за 45 проценти, додека вкупната месечна закупнина од регистрираните договори за станови се зголемила за 31 процент. Тоа значи дека бројот на регистрирани изнајмувања растел побрзо од нивната вкупна месечна вредност.
Ваквата разлика математички укажува на пониска просечна закупнина по регистриран договор, но не докажува дека кириите на пазарот генерално се намалиле. Можно е во третиот квартал да биле издадени повеќе помали станови или недвижности на локации со пониски цени. За да се утврди вистинското движење на кириите, потребна е споредба на слични станови во исти населби.
Растот на изнајмувањето отвора и пошироко економско прашање. Дали дел од граѓаните го одложуваат купувањето сопствен стан поради високите цени, поголемите износи што треба да ги позајмат од банките или неизвесноста околу идните финансиски обврски?
Можно е ваквите фактори да влијаат врз одлуките на купувачите, но статистиката за трансакциите сама по себе не дава конечен одговор. Зголемениот број закупи може да биде поврзан и со сезонски движења, студенти, преселби поради работа или со поголем број договори што формално се регистрираат.
Интересен е и податокот дека во Македонија во изградба има речиси 29.000 станови. Тоа е значителен потенцијален извор на нова понуда, но не значи дека сите овие станови ќе бидат завршени и понудени на пазарот во ист период. Дел од нив може да се веќе продадени во изградба, додека за други завршувањето може да потрае подолго.
За купувачите, поголемата понуда би можела да донесе повеќе избор и поголема конкуренција меѓу инвеститорите. Но дали тоа ќе доведе до намалување на цените зависи и од локацијата, квалитетот на градбата, трошоците за финансирање и реалната побарувачка. Стан во Центар, Карпош или Аеродром не се натпреварува секогаш со стан во друг град, дури и кога двата се дел од истата национална статистика.
За оние што купуваат станови како инвестиција, пак, движењата на закупот се особено важни. Приходот од кирија може да биде значаен дел од финансиската пресметка, но приносот не зависи само од висината на месечната закупнина. Треба да се земат предвид и куповната цена, периодите кога станот е празен, одржувањето, даноците и останатите трошоци.
Најновиот извештај на Катастарот засега не дава доволно основа да се зборува за пад на цените на становите, но јасно покажува дека обемот на продажбите е намален. Во исто време, сегментот на изнајмување бележи значително поголема активност, а голем број нови станови се во различни фази на изградба.
За македонскиот пазар на недвижности ова може да биде период на приспособување, во кој продавачите, купувачите и инвеститорите внимателно ќе ги следат следните движења. Дали купувачите ќе се вратат во поголем број, дали новата понуда ќе влијае врз цените и дали изнајмувањето ќе продолжи да расте, ќе покажат наредните квартали.
Засега, бројките откриваат една интересна слика. Станови се продаваат помалку, но тоа не значи дека интересот за недвижности исчезнува. Дел од активноста сè поизразено се гледа на пазарот на закуп, додека продажните цени на одредени атрактивни локации остануваат високи.
Б.С.
