На огласот пишува 60 квадратни метри. Станот е во добра населба, зградата е нова, распоредот изгледа пристојно, а цената, иако висока, некако се вклопува во семејниот буџет. Купувачот оди да го разгледа, замислува каде ќе стои гарнитурата, дали ќе има место за трпезариска маса и како ќе изгледа детската соба. Сè изгледа во ред, сè додека не се постави едно навидум едноставно прашање – колку од тие 60 квадрати навистина се внатрешен станбен простор?
Во време кога квадратниот метар станува една од најскапите ставки во семејниот живот, ваквото прашање воопшто не е ситница. Разликата од само неколку квадратни метри може да значи илјадници евра, а уште поважно, може да ја направи разликата меѓу функционален семеен дом и стан во кој секој сантиметар мора внимателно да се испланира. Купувањето недвижност одамна не е само прашање дали ќе се соберат пари за учество и дали банката ќе одобри кредит. Сè почесто станува прашање што точно добиваме за парите што ги плаќаме.
Квадратите на хартија и квадратите во секојдневниот живот не се секогаш иста работа
На пазарот на недвижности често се користат изрази како нето-површина, бруто-површина, корисна површина и вкупна квадратура. За човек кој не се занимава професионално со градежништво или недвижности, овие термини може да звучат како различни имиња за истата работа. Но разликите меѓу нив се важни, особено кога во огласот или понудата се наведува една бројка, а во проектната документација и имотниот лист површините се прикажани на поинаков начин.
Да замислиме нов стан кој се нуди како недвижност од 60 квадратни метри. Во таа бројка може да биде опфатена и одредена надворешна површина, како балкон, тераса или лоѓија, зависно од начинот на кој продавачот ја претставил понудата. Ако станот има, на пример, 54 квадрати внатрешен простор и шест квадрати тераса, купувачот треба точно да знае дали плаќа за вкупно 60 квадрати по иста цена или надворешната површина се пресметува по посебен принцип. Не постои основа однапред да се претпостави дека секој инвеститор користи ист начин на комерцијално пресметување.
Тука треба да се направи и една важна разлика. Методологиите што се користат за процена на недвижности за даночни цели не мора да бидат идентични со начинот на формирање на продажната цена. Во Македонија, кај утврдувањето на функционалната површина за процена на пазарната вредност, пропишани се одредени коефициенти за тераси, балкони и лоѓии. Но тоа не значи дека секој инвеститор автоматски е должен по истите коефициенти да ја формира договорената продажна цена. За купувачот најважни се јасната структура на површините, документите и она што е точно наведено во договорот.
Пет квадрати разлика можат да значат 10.000 евра
Математиката станува особено интересна кога ќе се земе предвид цената на квадратниот метар. Да претпоставиме дека станот се продава за 2.000 евра по квадрат, што во овој пример го користиме исклучиво како илустративна цена, а не како тврдење за просечната цена на становите во Скопје.
За 60 квадрати, вкупната цена би изнесувала 120.000 евра. Но ако купувачот очекувал 60 квадрати внатрешен станбен простор, а подоцна утврди дека ефективно располага со 55 квадрати внатре и уште пет квадрати надворешна површина, неговата претстава за вредноста на недвижноста може целосно да се промени. Разликата од пет квадрати по наведената цена претставува 10.000 евра. Тоа не е автоматска финансиска загуба, бидејќи терасата исто така има вредност, туку износ што покажува колку е важно купувачот однапред да разбере што е вклучено во договорената квадратура.
Десет илјади евра за многу македонски семејства се повеќегодишна заштеда. Тоа може да биде целосното опремување на станот, значителен дел од учеството за станбен кредит или финансиска резерва за непредвидени трошоци. Затоа не е сеедно дали добивате дополнителна дневна површина, поголема спална соба или тераса која ќе ја користите само во дел од годината. Сите овие површини имаат своја функција, но не обезбедуваат ист квалитет на живеење.
Стан од 55 квадрати понекогаш може да биде подобар од стан од 65
Квадратурата сама по себе не кажува многу за тоа колку еден стан е функционален. Два стана можат да имаат речиси идентична површина, а во едниот да има место за две пристојни спални соби, одвоена кујна и дневен престој, додека во другиот голем дел од просторот да биде потрошен на долги ходници, непрактични агли и премини што тешко се користат.
Токму распоредот често е потценет при купувањето недвижност. На фотографиите од огласите просториите изгледаат пространи, особено кога се фотографирани со широкоаголни објективи или се прикажани преку компјутерски визуелизации. Но вистинската слика се добива кога ќе се погледнат димензиите на секоја просторија. Дали во спалната соба може да се постави брачен кревет и плакар без да се блокира вратата? Дали во детската соба има место за две бироа? Дали по поставувањето гарнитура во дневниот престој останува нормален простор за движење?
Поради ова, сè поважно станува купувачот да не ја гледа само вкупната површина, туку и реалната употребливост на секоја просторија. Добро испланиран стан со помала квадратура понекогаш може да понуди подобри услови за живот од поголем, но лошо проектиран стан. Тоа не значи дека квадратурата не е важна, туку дека плаќањето повеќе квадрати не гарантира автоматски и повеќе комфор.
Најскапиот ходник е оној што го плаќате како дневна соба
Постојат станови во кои ходниците зафаќаат значителен дел од вкупната површина. Секако, комуникациски простор мора да постои, бидејќи без него нема функционална врска меѓу собите. Но ако стан со релативно мала квадратура има долги и тесни ходници, дел од парите што купувачот ги дава за недвижноста завршуваат во површина која практично не може да ја користи за ништо друго освен за поминување.
Ако станот се продава за 2.000 евра по квадратен метар, шест квадрати ходник математички учествуваат со 12.000 евра во неговата цена. Тоа не значи дека тие квадрати се бескорисни или дека инвеститорот наплаќа нешто што не постои. Но значи дека купувачот треба да размисли дали истата сума би можела да му донесе подобро организиран простор во друга недвижност.
Слична е ситуацијата и со големите тераси. За некого тераса од десет квадрати претставува огромна предност, особено ако сака да поминува време на отворено и има убав поглед. За друго семејство, кое има две деца и ограничен број соби, тие десет квадрати можеби би биле многу покорисни како дополнителна внатрешна просторија. Нема универзален одговор, но постои едно правило што важи за сите – пред купувањето треба да се знае точно што се плаќа и како ќе се користи купениот простор.
Проблемот понекогаш се открива дури кога станот треба да се продаде
Купувањето стан е голема одлука, но недвижностите не се купуваат секогаш за цел живот. Семејството може да се прошири, работното место да се промени или сопствениците по десет години да решат дека им е потребен поголем дом. Тогаш станот повторно излегува на пазарот, а квадратурата станува еден од главните елементи при одредувањето на продажната цена.
Ако во моментот на првичното купување не е направена јасна разлика меѓу внатрешната и надворешната површина, при препродажбата може да се појави непријатно изненадување. Новиот купувач ќе сака да го види имотниот лист, ќе ги споредува квадратите, ќе побара скица и ќе поставува прашања за тоа што точно е предмет на продажба. Доколку податоците во огласот не се усогласени со документацијата, следуваат дополнителни објаснувања, можни преговори за цената или одложување на трансакцијата.
Затоа проверката на квадратурата не треба да се смета за ситничавост или непотребно комплицирање. Тоа е дел од финансиската заштита на купувачот, исто како проверката дали недвижноста има хипотека, дали е легално изградена и дали продавачот е запишан како сопственик.
Не потпишувајте само врз основа на огласот
Особено внимание заслужуваат становите што се купуваат во фаза на градба. Во тој момент купувачот често нема можност физички да ја измери завршената недвижност, па одлуката ја носи врз основа на проектна документација, архитектонски планови и понуда од инвеститорот.
Затоа е важно договорот да содржи прецизен опис на станот, договорената површина, начинот на кој е пресметана цената и условите што ќе важат ако по завршувањето на градбата се утврди разлика во површината. Не е доволно само да пишува дека се купува стан со определен број квадратни метри. Важно е да биде јасно кои површини се вклучени и дали евентуалните отстапувања ќе влијаат врз конечната цена.
Исто така, не треба да се заборави дека банката може да има своја процена на вредноста на станот што ќе служи како обезбедување за кредитот. Договорената цена меѓу продавачот и купувачот не мора секогаш да биде идентична со проценетата вредност што банката ја прифаќа. Ако разликата е значителна, купувачот може да се најде во ситуација да мора да обезбеди повеќе сопствени средства отколку што првично планирал.
Квадратот е мерка за површина, но не и за квалитет на живеење
На македонскиот пазар на недвижности многу се зборува за тоа колку поскапеле становите, колку чини квадрат во Центар, Карпош или Аеродром и дали цените ќе продолжат да растат. Многу поретко се поставува прашањето што навистина добива купувачот за тие пари.
А тоа прашање со секоја нова генерација станови станува сè поважно. Затоа што семејството не живее во бројката напишана на огласот. Живее во собите, ја користи кујната, поминува низ ходниците и секојдневно се соочува со добрите или лошите решенија на архитектонскиот распоред.
За некого, 60 квадрати ќе бидат совршен дом. За друг, и 75 ќе бидат тесни. Но кога квадратниот метар се плаќа со години работа и со кредит што може да трае четвртина век, секој купувач заслужува да знае точно што купува.
Бидејќи вистинското прашање не е само колку квадрати пишува во огласот, туку колку од тие квадрати утре ќе ви служат за живот. А разликата, ако не ја проверите навреме, може да биде многу поскапа отколку што изгледа.
Автор: Бранко Стојкоски
