За многу граѓани долгиот рок беше единствениот начин да дојдат до сопствен стан. Не затоа што сакаа три децении да ѝ плаќаат на банката, туку затоа што пократкиот рок значеше повисока месечна рата.
Но Народната банка одлучи да ги промени правилата.
Од 1 декември 2026 година, максималниот рок за станбените кредити што не се наменети за прво сопствено живеалиште се скратува од 30 на 25 години. Истовремено, се намалуваат и дозволените лимити за задолженост на граѓаните.
На прв поглед, пет години помалку не изгледаат како драматична промена. Но кога ќе се пресметаат ратите и каматите, разликата станува многу поинтересна.
За кредит од 100.000 евра ратата може да порасне за околу 50 евра
Да земеме пример со станбен кредит од 100.000 евра и годишна каматна стапка од 4 проценти, која за потребите на пресметката ќе ја сметаме за непроменета во целиот период.
Доколку кредитот се отплаќа 30 години, месечната рата би изнесувала приближно 477 евра.
Ако истиот кредит се отплаќа 25 години, ратата би изнесувала околу 528 евра.
Разликата е приближно 50 евра месечно, односно околу 3.100 денари.
За некои семејства тоа можеби не претставува голем проблем. Но за домаќинство кое веќе има автомобилски кредит, кредитна картичка или други месечни обврски, дополнителните 3.100 денари можат да бидат пресудни при проценката на кредитоспособноста.
Токму тука се појавува првиот ефект од новата мерка. Граѓани кои досега можеле да добијат одреден износ на кредит со отплата на 30 години, со пократкиот рок можеби ќе мора да бараат помал износ или да обезбедат поголемо сопствено учество.
Но банката ќе наплати значително помалку камата
Интересниот дел од пресметката доаѓа кога ќе се погледне вкупниот трошок на кредитот.
За кредит од 100.000 евра со каматна стапка од 4 проценти, отплатуван 30 години, вкупната камата би изнесувала приближно 71.870 евра.
Ако истиот кредит се отплатува 25 години, вкупната камата би била околу 58.350 евра.
Тоа е разлика од приближно 13.500 евра.
Со други зборови, граѓанинот во пократкиот рок плаќа повисока месечна рата, но заштедува значителна сума на камата.
Од аспект на вкупниот трошок, пократкиот кредит може да биде поисплатлив за клиент кој има доволно високи и стабилни приходи.
Меѓутоа, за клиент со ограничен месечен буџет, повисоката рата може целосно да ја затвори вратата до станбен кредит.
Тоа е главниот парадокс на новата мерка. Кредитот станува поевтин во вкупен износ, но потежок за месечно отплаќање.
Зошто Народната банка ги заострува условите?
Мерката доаѓа во период кога станбеното кредитирање бележи силен раст.
Според податоците што ги објави Народната банка, годишниот раст на кредитите на физичките лица во првото полугодие од 2026 година достигнал 12,2 проценти, додека станбените кредити пораснале за 16,6 проценти.
Ваквиот раст покажува зголемена побарувачка за финансирање, но истовремено наметнува и прашање колку долго може да продолжи задолжувањето без дополнителни ризици.
Особено во услови кога цените на недвижностите се високи во однос на приходите на значителен дел од населението.
Намалувањето на рокот за отплата има цел да го ограничи прекумерното преземање долгови и да ја зајакне отпорноста на домаќинствата и банкарскиот систем.
Но тоа не значи дека мерката ќе има еднаков ефект врз сите.
Младите што купуваат прв стан се исклучок
Ова е можеби најважниот детал од новата одлука. За граѓаните кои купуваат прво сопствено живеалиште, максималниот рок за отплата останува 30 години.
За нив остануваат непроменети и посебните лимити за соодносот меѓу месечните кредитни обврски и приходите.
Тоа покажува дека регулаторот се обидува да направи разлика меѓу граѓаните кои решаваат основно станбено прашање и останатите видови станбено задолжување.
Сепак, секој што планира да купи прво живеалиште треба да провери дали ги исполнува конкретните регулаторни услови.
Олеснувањето не значи автоматско право на кредит, ниту обврска банката да го одобри бараниот износ.
Дали банките навистина ќе заработуваат помалку?
На ниво на поединечен кредит, математиката е јасна. Ако кредитот има иста главница и иста каматна стапка, пократкиот рок значи помал вкупен износ на камата што клиентот ќе ја плати.
Но од тоа не може автоматски да се заклучи дека банките ќе станат помалку профитабилни. Напротив, ефектот е многу покомплексен.
Со пократкиот рок, банката побрзо ја наплатува главницата. Тоа значи дека кредитната изложеност се намалува побрзо и дека ослободените средства можат повторно да се пласираат во нови кредити или други финансиски инструменти.
Од друга страна, ако поради повисоките рати помал број граѓани ги исполнуваат условите за задолжување, банките можат да се соочат со намалена побарувачка во одредени сегменти.
Треба да се земе предвид и трошокот на финансирање, бидејќи целиот износ на наплатената камата не е добивка за банката.
Затоа е можно една банка да наплати помалку вкупна камата по конкретен кредит, а сепак да оствари подобра профитабилност преку побрз обрт на средствата, пониски ризици и нови кредитни пласмани.
Банкарите ќе мора да ја менуваат и продажната стратегија
Досега долгиот рок на отплата беше еден од најсилните аргументи при продажбата на станбени кредити.
Кога клиентот се двоумеше поради висината на ратата, продолжувањето на отплатата за дополнителни пет години можеше да ја направи понудата поприфатлива.
Со новото ограничување, тој простор за дел од кредитите се намалува.
Банките ќе мора повеќе да се натпреваруваат преку каматните стапки, висината на сопственото учество, дополнителните трошоци и брзината на одобрување.
Истовремено, можеби ќе се зголеми значењето на заедничките кредитобаратели, односно вклучувањето дополнителни приходи при проценката на кредитоспособноста, во рамките на дозволените правила.
Можно е и дел од клиентите да се насочат кон поевтини недвижности или да го одложат купувањето додека не обезбедат повеќе сопствени средства.
Тоа би можело индиректно да влијае и врз побарувачката на пазарот на недвижности, иако за проценка на големината на таквиот ефект ќе бидат потребни дополнителни податоци.
Уште едно ограничување може да биде поважно од самите пет години
Народната банка не го менува само рокот на отплата.
Кај кредитите во денари, максималниот дозволен сооднос меѓу месечните кредитни обврски и приходите се намалува од 50 на 45 проценти, а кај кредитите со валутна компонента од 45 на 40 проценти.
За прво купување сопствено живеалиште, лимитите остануваат 50 односно 45 проценти.
Да претпоставиме дека клиент има месечни приходи од 60.000 денари и нема други кредитни обврски.
При ограничување од 50 проценти, максималниот износ на месечните кредитни обврски би изнесувал 30.000 денари.
При ограничување од 45 проценти, износот се намалува на 27.000 денари.
Тоа се 3.000 денари помал простор за задолжување месечно.
Кога истовремено се намалува и максималниот рок на отплата, ефектот врз износот на кредит што клиентот може да го добие станува уште поголем.
Сепак, треба да се нагласи дека ова се регулаторни горни граници, а не автоматски одобрени лимити. Банката може да применува и построги интерни критериуми.
Дали ова ќе ги намали цените на становите?
Тоа е прашањето што веројатно најмногу ги интересира потенцијалните купувачи.
Ако дел од граѓаните можат да земат помал кредит, логично е да се очекува дека кај одредени недвижности би можело да има послаб притисок од побарувачката.
Но пазарот на станови не зависи само од банкарските кредити.
На него влијаат купувачите што плаќаат со сопствени средства, инвеститорите, понудата на нови станови, локацијата, трошоците за изградба и очекувањата за идното движење на цените.
Дополнително, бидејќи купувачите на прво сопствено живеалиште го задржуваат рокот од 30 години, ефектот од ограничувањето нема рамномерно да се пренесе врз целата станбена побарувачка.
Затоа би било прерано да се тврди дека новата мерка неизбежно ќе ги намали цените на недвижностите, но може да придонесе за повнимателно задолжување и поинаква структура на побарувачката.
А што ќе се случи со постојните кредити на 30 години?
Граѓаните кои веќе имаат станбен кредит со договорен рок од 30 години не треба автоматски да очекуваат дека банката ќе им го скрати рокот на 25 години.
Новите правила се однесуваат на идното одобрување кредити во согласност со датумот на нивната примена.
Постојните договорни услови не се менуваат само поради воведувањето нов максимален рок.
Доколку клиент бара рефинансирање, продолжување или значителна промена на кредитот, треба да провери како банката ќе ги применува новите правила на конкретното барање.
Помал долг на крајот или потешко купување на почетокот?
Пократкиот рок има една очигледна предност – граѓаните побрзо се ослободуваат од долгот и плаќаат помалку камата, доколку останатите услови се исти.
Но има и недостаток. Повисоката месечна рата може да го оптовари буџетот или да го намали износот на кредитот што банката е подготвена да го одобри.
За банките, пак, промената значи побрзо намалување на кредитната изложеност, но и потреба да ги приспособат кредитните понуди и дел од продажните планови.
Вистинскиот ефект ќе зависи од тоа колку клиенти ќе бидат погодени, како ќе се движат каматните стапки и дали побарувачката за станови ќе остане силна.
На крајот, со новите правила граѓаните можеби ќе ѝ должат на банката пет години пократко, но за дел од нив ќе биде потешко воопшто да стигнат до станбениот кредит.
И токму тоа ќе биде вистинскиот тест за новата мерка – дали ќе создаде поздрава задолженост, без притоа значително да ја намали достапноста на становите за домаќинствата со средни приходи.
Автор: Бранко Стојкоски
