На огласот пишува 100.000 евра. Стан во Солун, апартман на Халкидики или нешто помало покрај море. На прв поглед математиката е едноставна – ако ги имате парите, или можете да го затворите остатокот со кредит, знаете колку ве чини имотот.
Но кај купувањето недвижност во Грција цената од огласот е само почеток на сметката. Пред да ги добиете клучевите се појавуваат данок, нотар, адвокат, регистрација, евентуална агенциска провизија, а откако ќе станете сопственик доаѓаат и годишните обврски. За македонските граѓани ова станува уште поважно по најавените даночни промени во Грција, според кои од 1 јули 2027 година данокот на пренос за физички лица – купувачи од трети земји треба да се зголеми на 15 проценти.
Да почнеме од она што важи сега. Грчката даночна администрација наведува дека при купопродажба на недвижност купувачот го плаќа данокот на пренос пред склучувањето на договорот, а основната стапка е 3 проценти на оданочливата вредност. Дополнително, на главниот данок се пресметува и општинска давачка од 3 проценти од самиот данок. Странски купувач, исто така, мора да има или да обезбеди грчки даночен број и да ја поднесе потребната даночна пријава пред трансакцијата.
Преведено во пари, ако за илустрација земеме имот со оданочлива вредност од 100.000 евра и ја примениме сегашната основна стапка од 3 проценти, само главниот данок на пренос би бил 3.000 евра. Тоа е пред нотар, адвокат, посредник и другите трошоци што може да ги има конкретната трансакција. И тука е првата грешка што лесно се прави кога имотот се бара преку огласи, поточно купувачот го гледа износот што го бара продавачот, а не целата сума што ќе мора да ја има на располагање до моментот кога имотот навистина ќе стане негов.
Од 2027 сметката може драстично да се промени
Тука доаѓа новата грчка мерка што е особено интересна за купувачите од Македонија. Според мерките претставени од грчката влада по Меѓународниот саем во Солун, од 1 јули 2027 година данокот на пренос за одредени купувања на недвижности од физички лица кои се државјани на трети земји треба да се зголеми на 15 проценти. Грчки Kathimerini наведува дека мерката се однесува на трансакции на физички лица, а не на правни лица.
Ако чисто илустративно ја примениме стапката од 15 проценти на основа од 100.000 евра, зборуваме за 15.000 евра данок, наместо 3.000 евра по сегашната основна стапка. Кај имот од 150.000 евра, истата проста пресметка би дала 22.500 евра наместо 4.500 евра. На 200.000 евра – 30.000 наместо 6.000 евра. Ова не треба да се чита како конечна пресметка за секој Македонец и секој имот, бидејќи конкретната даночна основа, опфатот на новата мерка и индивидуалните околности мора да се проверат при конкретна трансакција. Но доволно добро покажува зошто датумот 1 јули 2027 може да стане важен за луѓето кои веќе размислуваат за купување.
И тука се појавува интересен парадокс. Додека за дел од странските купувачи Грција ја зголемува даночната бариера, истовремено продолжува со олеснувања со кои сака да го раздвижи сопствениот пазар на домување. Најновите мерки предвидуваат продолжување на суспензијата на 24-процентниот ДДВ за новоградбите, продолжување на режимот со кој не се применува 15-процентниот данок на капитална добивка при продажба на недвижности и даночни стимулации за сопствениците што ќе ги вратат празните станови на пазарот за долгорочно изнајмување.
За Македонец кој разгледува стан во Солун или апартман на море, сепак, данокот при купувањето е само првата ставка што треба да ја стави во Excel. Потоа доаѓаат трошоците за самата трансакција, а сопственоста не завршува со земањето на клучевите. Странските сопственици, исто како и грчките, имаат обврска да го пријават недвижниот имот преку образецот Е9, врз кој се утврдува годишниот данок на недвижност ЕНФИА. Грчката даночна администрација експлицитно наведува дека оваа обврска важи и за нерезиденти.
Тука треба да се додадат и многу поприземните трошоци кои лесно се забораваат додека се гледа фотографија од тераса со поглед кон море. Заедничко одржување на зградата, струја и вода, осигурување ако сопственикот го избере, поправки, одржување на клима-уредот, бојлерот и мебелот, а кај имот кој се користи само неколку недели годишно и прашањето кој ќе го провери станот додека сопственикот е во Македонија. Ако идејата е апартманот да се изнајмува, тогаш математиката станува уште поширока, односно приходот не е исто што и чистата заработка, бидејќи се појавуваат даночни и оперативни обврски и правила за видот на изнајмување.
Затоа оглас од 100.000 евра никогаш не треба автоматски да се чита како „стан што ме чини 100.000 евра“. Вистинското прашање е колку пари ќе бидат потребни до клуч, а потоа колку ќе чини секоја година да се остане сопственик. За луѓето од Македонија кои веќе разгледуваат имот во Грција, во таа математика сега се појавува и уште еден датум што вреди да се запамети, а тоа е 1 јули 2027 година.
И можеби токму поради тоа, пред да се заљубите во погледот од терасата, прво треба да ја направите пресметката. Морето може да биде исто, но сметката за да стигнете до клучевите наскоро може да биде сосема поинаква.
Автор: Бранко Стојкоски
