Скопје повторно се гради. Кранови има на речиси секоја поголема раскрсница, нови згради никнуваат во населби каде до вчера имаше куќи, а огласите за продажба секојдневно се полнат со новоградби. Логиката на прв поглед изгледа едноставно – ако на пазарот доаѓаат сè повеќе станови, понудата расте, па цените би требало барем да престанат да растат.
Само што македонскиот пазар на недвижности одамна не функционира толку едноставно.
Најновите податоци на Државниот завод за статистика покажуваат дека само во јули во земјава се издадени 367 одобренија за градење. Тоа е за 8,5 проценти помалку од истиот месец минатата година, но зад бројката се крие нешто многу поинтересно за секој што денес бара стан. Според издадените дозволи, предвидена е изградба на дури 1.248 нови станови, со вкупна корисна површина од 100.440 квадратни метри. Тоа се просечно околу 80 квадратни метри по планиран стан.
На пазар на кој младите парови со месеци разгледуваат огласи, а семејствата пресметуваат дали можат да издржат уште 100 или 200 евра поголема кредитна рата, 1.248 нови станови во само еден месец звучат како сериозна нова понуда.
Прашањето е дали тоа конечно ќе ги спушти цените?
Одговорот засега е – не мора.
Повеќе станови не значат автоматски поевтини станови
Најголемата заблуда кај недвижностите е дека бројот на нови станови сам по себе ја одредува цената. Во реалноста, многу поважно е каде се градат, какви станови се нудат, по која цена инвеститорите се подготвени да продаваат и колку купувачи воопшто можат да ја платат таа цена.
Стан од 55 квадратни метри во периферна населба и ист таков стан во Центар не се ист производ, иако во статистиката и двата се бројат како „еден стан“.
Дополнително, понудата што денес се појавува преку градежна дозвола нема утре да се најде на пазарот. Од дозвола до завршен објект можат да поминат две, три или повеќе години. Затоа сегашната градежна активност повеќе кажува како ќе изгледа понудата во следните години отколку што веднаш го решава проблемот на човекот што денес бара стан.
А има и друг дел од равенката – трошокот за самата градба.
Државната статистика покажува дека трошоците за изградба на нови станбени објекти во вториот квартал од годинава се зголемиле за 3,1 процент во однос на претходниот квартал.
Тоа можеби не звучи драматично, но за инвеститор кој гради илјадници квадратни метри и мал процент значи голема сума. Материјали, работна сила, земјиште, комуналии, финансирање и проектантски трошоци на крајот влегуваат во цената што ја гледа купувачот во огласот. Затоа пазарот може истовремено да има и многу новоградби и високи цени.
Токму то го гледаме во последните години. Индексот на цените на становите на Народната банка, кој се однесува на огласените цени во Скопје, веќе е на историски високи нивоа. Во вториот квартал од 2026 година индексот достигна околу 210 поени, наспроти 199,1 во претходниот квартал.
Важно е да се нагласи дека индексот не значи дека квадратен метар чини „210“ нешто. Тој ја мери промената на ценовното ниво во однос на базниот период. Но насоката е јасна – долгогодишното поскапување сè уште не е целосно исчезнато.
Купувачите чекаат, но и продавачите не брзаат
На пазарот денес постојат две групи кои практично се гледаат една со друга и чекаат кој прв ќе попушти.
Од една страна се купувачите, особено оние што купуваат со кредит. По неколку години брз раст на цените, дел од нив сè почесто размислуваат дали има смисла да купат веднаш или да почекаат уште шест месеци до една година.
Од другата страна се инвеститорите и сопствениците кои продаваат. Доколку немаат финансиски притисок, тие немаат голема причина веднаш да ја намалат цената.
И тука недвижностите се разликуваат од многу други пазари. Ако продавница не продаде домати денес, утре има проблем. Станот може да стои празен една година.
Сопственикот може да го издаде, инвеститорот може да го држи во понуда, а ако очекува дека цените ќе останат високи, нема причина да прифати голем попуст само затоа што продажбата оди малку побавно.
Токму затоа падот на побарувачката не мора веднаш да значи пад на цената. Најпрво може да донесе подолг период на продажба, повеќе преговарање и поголема разлика меѓу огласената и конечната цена.
За купувачот, токму тоа е можеби поважен сигнал од самиот просек на квадратниот метар. Во пазар што се „лади“, првата промена често не е станот од 2.000 евра да стане 1.700. Првата промена е продавачот кој вчера велел „цената е фиксна“ денес да каже „Колку нудите?“
1.248 нови станови сепак нешто менуваат
Не треба ниту да се потценува новата понуда. Ако голем број од сегашните проекти навистина бидат изградени, а нови дозволи продолжат да се издаваат, купувачите ќе имаат поголем избор. А поголем избор обично значи дека инвеститорите потешко можат да продаваат само затоа што „нема друго“.
Најголемиот притисок тогаш може да се појави кај локации каде истовремено се градат голем број слични станови.
Ако во еден микро-реон се продаваат пет нови згради со двособни станови со слична квадратура, купувачот веќе може да споредува. Паркинг, ориентација, кат, материјали, рок за вселување и конечно – цена.
Тоа создава конкуренција. Но тоа не значи дека цело Скопје ќе поевтини истовремено.
Добрата локација и понатаму останува ограничен ресурс. Не може да се изгради уште едно Дебар Маало, уште еден строг Центар или неограничено количество станови на најбараните места. Таму цените може да се однесуваат сосема различно од периферијата.
Затоа и прашањето „Колку чини квадрат во Скопје?“ станува сè помалку корисно.
Многу поважно е каде, каков квадрат и во каква зграда?
Две улици разлика денес можат да значат огромна разлика во конечната сметка. И тука доаѓаме до најинтересниот парадокс на македонскиот пазар.
Се гради многу. Само градежништвото во вториот квартал годинава забележало реален раст од дури 21,9 проценти, додека целата економија пораснала за 4,3 проценти.
Се издаваат нови дозволи, се планираат уште илјадници квадрати, а сепак, за просечно семејство станот не изгледа поевтин.
Токму спротивното.
И затоа можеби прашањето веќе не е кога ќе престане да се гради, туку прашањето е уште колку треба да се изгради за купувачот конечно да почувствува дека повторно тој може да преговара за цената?
Тоа ќе биде вистинскиот сигнал дека пазарот се менува.
Не уште еден кран над Скопје, туку оглас за стан што стоел три месеци и сопственик кој конечно е подготвен да ја спушти цената.
Автор: Бранко Стојкоски
