Купувањето стан за повеќето македонски семејства не е обична зделка. Тоа се заштеди собирани со години, помош од родители, кредит што ќе се отплаќа две или три децении. И токму кога човек ќе ја најде „идеалната“ квадратура, добра локација и цена што не изгледа невозможна, лесно се заборава најважното: што точно купува и од кого.
На пазарот на недвижности има ситуации во кои убавиот стан на фотографиите подоцна се претвора во сериозен правен проблем. Најопасно е кога купувачот брза. „Има уште двајца заинтересирани“, „капарот мора денес“, „документите ќе ги средиме дополнително“… Ваквите реченици треба да бидат сигнал за дополнителна проверка, а не причина побрзо да се извадат парите.
Една од првите работи е актуелен имотен лист. Не фотографија што продавачот ја има во телефонот од пред шест месеци, туку свеж документ од кој јасно се гледа кој е сопственик и дали врз недвижноста има хипотека, забрана, службеност или друг товар.
Правниците што работат со недвижности советуваат да се проверуваат најмалку три работи: „кој е запишан како сопственик, дали има товари и дали објектот физички одговара на запишаното“.
Токму тука може да почне проблемот. Станот се продава како чист, а во документацијата постои хипотека. Или продавачот тврди дека „кредитот е затворен“, но тоа сè уште не е спроведено во документите. Хипотеката не исчезнува затоа што некој усно ветил дека ќе ја избрише. Во нотарската практика се предвидени и случаи во кои недвижност се продава додека врз неа постои запишана хипотека, што дополнително покажува зошто товарите мора внимателно да се проверуваат пред исплата.
Посебна приказна се становите во градба.
Купувачот избира кат, плаќа капар или дел од сумата, а потоа почнуваат одложувањата. Прво три месеци. Потоа уште шест. Во полоши случаи се појавува проблем со дозволата, сопственоста на земјиштето или со тоа што е ветено едно, а се гради друго.
Познавачите на пазарот предупредуваат дека кај стан во градба ризикот е поголем и затоа треба да се проверат градежната дозвола, правото на инвеститорот врз земјиштето и начинот на кој се обезбедува уплатата на купувачот.
Замка може да биде и квадратурата. Во огласот пишува 75 квадрати, но во тие бројки се пресметани тераса, заеднички простор или дел кој воопшто не е запишан како што му е претставено на купувачот. Истото важи и за гаражи и паркинг-места. Ако нешто се плаќа дополнително, мора да биде јасно какво право всушност се стекнува.
Друг ризик е капарот. Неколку илјади евра се даваат „за да не го земе друг“, понекогаш само со едноставна потврда. Ако потоа се открие спорна сопственост, товар или друг проблем, почнува трчањето по сопствените пари.
Судските познавачи посочуваат дека измама може да постои и кога важни факти се прикриваат или се прикажуваат поинаку за купувачот да прифати договор што инаку не би го прифатил. Меѓу ризиците се споменуваат и фалсификувани документи, лажно прикажување дека документацијата е „во постапка“, како и продажба под услови што не одговараат на реалната состојба.
Затоа ниската цена сама по себе не е зделка. Понекогаш е предупредување.
Стан од 100.000 евра не се купува како половен телевизор. Актуелен имотен лист, проверка на товарите, документацијата на инвеститорот или продавачот, внимателно прочитан преддоговор и договор и правна проверка пред да се префрлат парите можат да значат разлика меѓу добар пазар и проблем што ќе се влече со години.
Клучот е едноставен: прво документите, потоа парите. Не обратно.
Б.З.М.
