Купувањето на првиот стан обично почнува со огласи, фотографии и пресметка колку квадрати можат да се добијат за парите што се на располагање. Потоа доаѓаат населбата, катот, паркингот, терасата, греењето… Но луѓето што првпат купуваат недвижност многу лесно забораваат дека цената напишана во огласот е само еден дел од целата приказна. Зад неа следуваат документи, даноци, кредит, процена, нотарски трошоци, осигурување, а понекогаш и непријатни изненадувања.
Првата работа што треба да се направи пред да се остави капар е проверка на имотот.
Убав стан не значи и чист стан, барем не во правна смисла.
Правните познавачи советуваат да се провери кој е запишан како сопственик, дали недвижноста има хипотека, забрана, службеност или друг товар и дали фактичката состојба одговара на она што е запишано во документите. Агенцијата за катастар води податоци и за хипотеки, налози за извршување, ограничувања и забрани поврзани со недвижностите.
„Најмалку три работи треба да се проверат: сопственикот, товарите и дали објектот физички одговара на запишаното“, советуваат правните познавачи.
Особено внимателно треба да се пристапи кога се купува стан во градба. Тогаш купувачот практично плаќа за нешто што сè уште не може целосно да го види. Треба да се проверува документацијата за градбата, инвеститорот, роковите, условите во преддоговорот и што точно се добива за договорената цена.
Втората голема тема се парите.
Економистите предупредуваат дека најчестата грешка е купувачот да пресмета колкав кредит банката може да му одобри, наместо колкава рата реално може да плаќа дваесет или триесет години.
А тоа не е исто.
Денес на пазарот има станбени кредити со отплата и до 30 години, а сопственото учество кај одделни понуди почнува од 10 или 15 проценти, зависно од банката, обезбедувањето и кредитоспособноста на клиентот. Дел од понудите имаат фиксна камата само во првите пет или десет години, по што условите може да се променат.
Токму затоа финансиските познавачи советуваат купувачот да не прашува само „Колкава ќе ми биде ратата сега?“, туку и „Колкава може да стане подоцна?“.
Финансиските регулатори нагласуваат дека во договорот мора јасно да биде наведен видот на каматната стапка, условите под кои таа се менува и референтната стапка, доколку ја има.
Покрај учеството, треба да се остават пари и за дополнителните трошоци. Кај прометот на недвижности даночната стапка се движи од 2 до 4 проценти од пазарната вредност, зависно од општината. По правило обврзник е продавачот, но во договорот може да биде предвидено данокот да го плати купувачот. Кај првиот промет на новоизградени станови продолжува да важи повластената стапка на ДДВ од 5 проценти до крајот на 2028 година.
Тука се и нотарските трошоци, процената на недвижноста, трошоците поврзани со хипотеката, осигурувањето, евентуалната агенциска провизија, а потоа и мебелот и реновирањето.
Познавачите на пазарот советуваат станот да се разгледа повеќе од еднаш. По можност и преку ден и навечер. Треба да се проверат влагата, прозорците, водоводот, електричната инсталација, лифтот, фасадата и заедничките простории. Добро е да се разговара и со соседите. Тие често знаат повеќе за зградата отколку продавачот.
На крајот, првиот стан ретко е совршен. Не мора ни да биде.
Но разликата меѓу добра зделка и проблем што ќе се отплаќа три децении понекогаш се сведува на неколку проверки направени пред потписот. А токму тогаш, пред парите да бидат дадени, купувачот сè уште има избор.
Б.З.М.
