Цената на квадратот расте, нови згради никнуваат низ Скопје, а впечатокот на многумина е дека недвижностите станаа еден од најпрофитабилните бизниси во Македонија.
Но, дали навистина сите што работат со недвижности заработуваат огромни пари?
Новите податоци покажуваат интересна слика. Во 2025 година, 810 компании од дејноста со недвижен имот оствариле вкупни приходи од околу 227,6 милиони евра или речиси четвртина милијарда евра.
Но приход не е исто што и профит, а уште помалку значи дека сите тие пари доаѓаат од продажба на станови.
Токму тука приказната станува поинтересна.
Кога плаќате 120.000 евра за стан – кој ги зема парите?
За купувачот математиката изгледа едноставно. Станот чини 120.000 евра. Парите се уплаќаат и инвеститорот ги добива.
Но зад еден нов квадрат стои цел синџир на трошоци и компании.
Пред воопшто да започне изградбата, тука е земјиштето. Потоа следуваат проектирање, дозволи, комуналии и подготовка на локацијата.
Доаѓа самата градба: бетон, железо, фасада, прозорци, електрични и водоводни инсталации, лифтови, подови, врати, санитарии.
Потоа работната сила.
На крајот доаѓаат маркетингот, продажбата, финансирањето и даноците.
Затоа продажната цена од 2.000 евра за квадратен метар никако не значи дека инвеститорот заработува 2.000 евра.
Но значи нешто друго, а тоа е дека огромна количина пари циркулира околу секој нов стан.
Не заработува само инвеститорот
Кога расте цената на недвижностите, бизнисот не завршува кај градежната компанија.
Заработуваат проектанти и архитекти, изведувачи и подизведувачи.
Се продаваат градежни материјали, прозорци, врати, плочки, санитарии, кујни и мебел.
Работа имаат агенциите за недвижности, проценителите, нотарите и други професионални услуги поврзани со трансакцијата.
А кога станот се купува со кредит, во целиот економски синџир влегува и банката.
Еден продаден стан затоа активира многу поголем економски механизам отколку што изгледа кога ќе се види само огласот со цената.
А што се случува со агенциите?
Растот на цените има уште еден интересен ефект. Ако посредничката провизија е процент од вредноста на трансакцијата, истата продажба носи поголем номинален приход кога станот е поскап.
Да земеме само хипотетички пример.
Ако стан вреди 80.000 евра, провизија од 2% би изнесувала 1.600 евра.
Ако истиот тип недвижност подоцна вреди 120.000 евра, истите 2% се веќе 2.400 евра.
Без промена на процентот, приходот од една трансакција е зголемен за 50%.
Секако, конкретните провизии зависат од агенцијата и договорот, но математиката покажува зошто растот на цените создава дополнителен бизнис и околу самата продажба.
И банките се дел од равенката
Поскап стан значи и поголема потреба од капитал.
Мал број семејства можат од сопствени средства да издвојат 100.000, 150.000 или повеќе евра.
Тука влегуваат станбените кредити.
Купувачот не ја плаќа само главницата. Во текот на долгогодишниот кредит плаќа и камата, а зависно од производот и банката може да има и други трошоци поврзани со кредитирањето и обезбедувањето.
Така недвижноста што денес има една продажна цена за купувачот може да има значително поголем конечен трошок во текот на 20 или 30 години.
Државата исто така го зема својот дел
Големиот промет со недвижности значи и јавни приходи.
Во зависност од тоа дали станува збор за новоградба или трансакција на постоечки недвижен имот, даночниот третман е различен.
Постојат и други плаќања поврзани со изградбата и трансакцијата.
Со други зборови, растот на вредноста на недвижностите не е приказна само за купувачот и продавачот.
Околу еден стан се создава цела економија.
Но ако цените толку растат, зошто профитот не експлодира?
Тука доаѓа најинтересниот дел.
Податоците за компаниите од дејноста со недвижности покажуваат дека приходите во 2025 година растеле, но вкупната добивка благо се намалила, а тоа е важен сигнал.
Поголем приход не значи автоматски и поголема заработка.
Растат и трошоците. Поскапуваат материјалите, работната сила, земјиштето и услугите. Финансирањето има своја цена. Одржувањето на деловни и станбени објекти исто така чини.
Затоа скапите станови не значат дека секој учесник во бизнисот има огромна маржа.
А најголемата сметка ја плаќа купувачот
За просечното семејство, сепак, сите овие деловни односи се сведуваат на една бројка.
Колку чини станот?
А кога цената на квадратот расте побрзо од приходите на домаќинството, последицата е едноставна: потребни се поголемо учество, поголем кредит или подолг период на отплата.
Токму затоа недвижностите се многу повеќе од приказна за цената на квадратен метар.
Околу нив се вртат градежни компании, сопственици на земјиште, агенции, банки, државата и десетици други бизниси.
А на почетокот на целиот тој синџир стои човекот кој сака нешто прилично едноставно свој дом.
Б.С.
