Клучот веќе не е само да се најде стан „блиску до плажа“. Клучот е да се најде стан што ќе работи и кога сопственикот не е таму. Токму затоа купувањето недвижност во Грција сѐ почесто се гледа како вложување, а не само како летен луксуз за семејството.
Грција и понатаму е една од најблиските и најразбирливи опции за македонските купувачи. Се оди со автомобил, јазикот не е голема пречка, пазарот е познат, а сезоната на некои места трае повеќе од два месеца. Но, економистите предупредуваат дека романтиката со море, тераса и утринско кафе брзо паѓа во вода ако нема ладна пресметка.
„Добра инвестиција е само ако бројките држат вода. Ако купувате прескапо, ни најубавиот поглед нема да ве спаси“, велат познавачи на пазарот на недвижности.
Примерот е едноставен. Стан од 45 до 50 квадрати во помирно место во северна Грција, зависно од локацијата, состојбата и оддалеченоста од море, може да се најде за околу 90.000 до 110.000 евра. Во поатрактивни зони цената оди повисоко, а во прва линија до море приказната е сосема друга. Таму веќе не се зборува за евтина инвестиција, туку за скап имот со ограничена понуда.
Да земеме стан од 100.000 евра. На таа сума треба да се додадат нотар, адвокат, даноци, агенциска провизија, преводи, регистрација и ситни административни трошоци. Во пракса, купувачот треба да биде подготвен за уште најмалку 5.000 до 7.000 евра. Значи, реалната стартна цена не е 100.000, туку околу 106.000 евра. Тука многумина грешат. Го гледаат огласот, а не ја гледаат сметката до крај.
Потоа доаѓа издавањето. Ако апартманот се издава краткорочно, во јули и август може да носи 60 до 90 евра од ноќ, зависно од место, опременост и близина до плажа. Ако се пополнат 55 ноќевања по просечни 70 евра, тоа се 3.850 евра бруто приход. Ако има уште 25 ноќи во јуни и септември по 50 евра, се додаваат уште 1.250 евра. Вкупно, околу 5.100 евра годишно.
Звучи добро. Ама не е целата сума ваша.
Од тоа се одземаат чистење, провизии за платформи, данок, сметки, поправки, одржување на зграда, интернет, струја, вода, можеби и човек што ќе ги пречекува гостите. Ако сопственикот не живее блиску, мора некој да ја врти работата на терен. Економистите велат дека реално треба да се смета дека 25 до 35 отсто од бруто приходот ќе „изеде“ одржувањето и организацијата.
Во таква пресметка, од 5.100 евра бруто може да останат околу 3.300 до 3.700 евра чист приход. На инвестиција од 106.000 евра, тоа е принос од околу 3 до 3,5 отсто годишно. Не е спектакуларно. Но, има и втор дел од заработката, растот на вредноста на имотот.
Цените на становите во Грција последниве години растат, иако темпото веќе не е исто како по кризата. За инвеститорите тоа значи дека заработката не треба да се гледа само низ киријата. Ако имотот по неколку години вреди 10 или 15 отсто повеќе, вкупната слика станува многу подобра.
„Кај ваков имот се гледа комбинација: годишен приход од издавање, лична употреба и потенцијален раст на цената. Само киријата не е целата математика“, објаснуваат аналитичарите.
Најголемата грешка, според познавачите, е купување стан што изгледа убаво на фотографии, а е тешко за издавање. Трет кат без лифт, стар мебел, лошо купатило, далеку од плажа, без паркинг. Туристот денес гледа сѐ. И остава рецензија. Една лоша сезона може да ја расипе пресметката.
Затоа добрата инвестиција во Грција не почнува со прашањето „колку е близу морето“, туку со прашањето „колку ноќи реално може да се издаде“. Ако одговорот е слаб, подобро е парите да останат во банка. Ако одговорот е добар, станот може да работи тивко, секое лето, додека сопственикот е во Скопје, Битола или Куманово.
Не е златна кокошка. Не е ни сигурна добивка без мака. Но, со добра локација, нормална цена и чиста пресметка, грчкиот апартман може да биде една од попрактичните инвестиции за луѓе што сакаат нешто опипливо. Клуч во рака. И море на неколку часа возење.
Б.З.М.
