Инвестирањето во стан за издавање под наем е сè уште една од најчестите форми на инвестирање во Македонија, а стабилната побарувачка за изнајмување во последните години придонесе за фактот дека приносите од изнајмување не се намалија значително, и покрај силниот раст на цените на квадратурата. Сепак, номиналните приноси не даваат целосна слика за профитабилноста. Кога ќе се земат предвид инфлацијата и другите инвестициски трошоци, реалниот принос на инвеститорот (сопственикот на станот) е многу поскромен отколку што изгледа на прв поглед.
Со сегашните цени, просечниот бруто принос (5-6 проценти) денес се постигнува со значително поголем почетен капитал отколку порано. За среќа на издавачите, силниот пазар на изнајмување успеа да го ублажи ефектот од драстичното зголемување на цените на становите, а еве еден конкретен пример што јасно илустрира колку цените се превисоки на краток рок: стан купен во Скопје за 80.000 евра во 2020 година сега вреди 140.000 евра, што значи дека неговата цена се зголемила за дури 75 проценти за само шест години.
Колку време е потребно за инвестицијата да се исплати?
Вистина е дека кириите исто така станаа поскапи во споредба со периодот пред 2020 година, но во меѓувреме се забележува ладење на тој пазарен сегмент, како поради пошироката понуда, така и поради порационален пристап на закупувачите. Од друга страна, иако продажбата на станови опаѓа низ целата земја, цените на квадратурата постојано растат, а автоматски се создава и поголем јаз помеѓу цените на квадратурата и кириите.
Профитабилноста на инвестицијата се разликува и во зависност од видот на станот. Во Скопје, гарсоњерите и еднособните станови имаат највисок бруто принос. Ова се недвижности кои се најбарани меѓу закупувачите, поради што се издаваат под кирија побрзо и поретко остануваат празни.
На пример еднособен стан во Скопје, кој, според Global Property Guide, има средна просечна цена од околу околу 97.000 евра, просечната месечна кирија е околу 400 евра, па годишниот приход од кирија достигнува приближно 4.800 евра, со бруто принос од 4,95 проценти. Ова значи дека, под претпоставка дека станот се издава под кирија за сите 12 месеци од годината и без трошоци за одржување, даноци, реновирања или периоди без закупец, би биле потребни нешто повеќе од 20 години за да се врати почетната инвестиција преку приход од кирија.
Со други зборови, издавањето стан под наем може да претставува стабилен извор на приход и важен дел од целокупниот поврат на инвестицијата, но важно е да се толкува пошироката слика. Ако го погледнете само номиналниот бруто принос и врз основа на тоа процените дали да купите стан и да го изнајмите, тој индикатор едноставно не е доволен за да се процени реалната профитабилност на инвестицијата. Пресметката треба да ја вклучи куповната цена на недвижниот имот, очекуваното зголемување на неговата вредност, трендот на кириите за одредена локација и квадратура, стапката на инфлација, трошоците за одржување, даноците, периодите кога станот може да остане без закупец, како и начинот на финансирање на купувањето, особено ако тоа се прави со станбен кредит.
Само со разгледување на сите тие фактори е можно да се процени дали инвестицијата ќе донесе задоволителен реален поврат на долг рок или дали нејзината најголема вредност ќе биде зачувувањето на инвестираниот капитал.
С.А
