Кога човек ќе земе станбен кредит, најчесто мисли на ратата, каматата и рокот на отплата. Ретко кој, барем на почеток, навистина размислува што значи реченицата дека станот или куќата се ставени под хипотека. А токму таа реченица станува најважна кога ратите ќе почнат да доцнат и банката ќе почне да испраќа опомени.
Активирање на хипотека, наједноставно кажано, значи дека доверителот, најчесто банка, почнува постапка за наплата на долгот преку недвижноста што била дадена како гаранција. Тоа не значи дека веднаш некој ќе дојде на врата и ќе го исели семејството. Но значи дека работата веќе влегла во сериозна фаза.
„Хипотеката не е украс во договорот. Таа е обезбедување. Ако должникот не плаќа, банката има право да бара наплата од имотот што е ставен под хипотека“, објаснуваат правни познавачи.
Во пракса, хипотеката најчесто се активира кога корисникот на кредитот подолг период не ги плаќа ратите. Една задоцнета рата обично не значи веднаш продажба на станот. Банките прво испраќаат потсетувања, опомени, бараат контакт, нудат разговор, понекогаш и репрограм. Но ако неплаќањето продолжи, долгот расте. Се додаваат камати, казнени трошоци, нотарски и извршни трошоци. И тогаш станува потешко.
Економистите велат дека најголемата грешка што ја прават граѓаните е молчењето.
„Кога човек ќе види дека нема да може да плати две или три рати, треба веднаш да разговара со банката. Не по шест месеци. Не кога ќе стигне извршител. Тогаш просторот за договор е многу помал“, велат финансиски советници.
Хипотеката најчесто се става на стан, куќа, деловен простор или земјиште. Тој имот останува во сопственост на должникот додека кредитот редовно се отплаќа. Може да живее во него, да го користи, но не е целосно „чист“ од товар. Во имотниот лист стои дека има хипотека. Тоа значи дека ако долгот не се враќа, доверителот има право да бара продажба на имотот за да си ги наплати парите.
Постапката не оди преку ноќ. Вообичаено, банката прво го прогласува кредитот за достасан, односно бара целиот преостанат долг да се плати веднаш. Ако тоа не се случи, следува постапка за присилна наплата. Тука може да се вклучи нотар, извршител, проценка на имотот и на крај јавна продажба. Грубо кажано, имотот оди на продажба, а од добиените пари прво се намирува долгот кон банката.
Ако продажната цена е повисока од долгот и трошоците, остатокот треба да му припадне на сопственикот. Но ако цената е пониска, проблемот не секогаш завршува тука. Во одредени случаи, должникот може и понатаму да има обврска за преостанатиот долг. Затоа активирањето на хипотека не е само губење имот. Тоа може да биде финансиски удар што се влече со години.
„Луѓето често мислат: ќе го земат станот и готово. Не мора да значи. Треба да се гледа колкав е долгот, колку вреди имотот и какви трошоци се направени во постапката“, велат познавачи на банкарскиот сектор.
За многу семејства, ова е најтешкиот момент. Станот што бил купен со план за живот, со години штедење и со надеж дека „некако ќе се издржи“, одеднаш станува предмет на наплата. Ратата што некогаш изгледала поднослива, со поскапувања, помали приходи или загубена работа, станува товар. Прво се доцни еднаш. Па уште еднаш. Потоа почнуваат телефонските повици. Писмата. Стравот.
Но активирањето на хипотеката не мора секогаш да заврши со продажба. Ако должникот реагира навреме, можно е да се побара репрограм на кредитот, продолжување на рокот, привремено намалување на ратата или друг договор со банката. Нема гаранција дека банката ќе прифати, но шансите се поголеми кога проблемот е пријавен рано, а не кога постапката веќе е длабоко влезена.
Финансиските експерти советуваат граѓаните пред да стават имот под хипотека внимателно да пресметаат не само дали можат да ја платат ратата денес, туку и што ако приходите паднат, ако каматата се смени, ако дојде болест, отказ или друг удар врз домашниот буџет.
Хипотеката не е страшна сама по себе. Без неа, многу луѓе никогаш не би можеле да купат стан. Но таа е сериозна обврска. Потписот не е формалност, а доцнењето не е ситница. Кога ќе се активира хипотеката, кредитот веќе не е само банкарски производ. Станува прашање на дом, имот и иднина.
Б.З.М.
