Хипотеката најчесто се спомнува кога човек решава големо животно прашање: стан, куќа, поголем кредит, проширување на бизнис или покривање на стар долг. На хартија изгледа едноставно – имотот се става како гаранција, банката одобрува пари, должникот ги враќа ратите. Но зад таа навидум чиста формула има многу ситни букви, рокови, трошоци и ризици што лесно се потценуваат.
А токму кај хипотеката, потценувањето знае да биде скапо.
Во суштина, хипотеката значи дека недвижноста останува во сопственост на должникот, но станува обезбедување за кредитот. Ако обврските не се исполнуваат, доверителот има право да се наплати од тој имот, според законска постапка. Тоа не значи дека некој утре ќе ви тропне на врата и веднаш ќе ви го земе станот, но значи дека имотот веќе не е „слободен“ во полна смисла на зборот. Тој е врзан со долг.
Токму затоа финансиските советници предупредуваат дека пред ставање имот под хипотека не треба да се гледа само месечната рата. Треба да се гледа целата слика: колку ќе се врати до крај, дали каматата е фиксна или променлива, колкав е рокот, какви се казните за доцнење, дали има трошоци за проценка, нотар, упис, осигурување, предвремена отплата. Малите ставки, кога ќе се соберат, веќе не се толку мали.
Народната банка ги третира станбените кредити како кредитна изложеност кон физички лица наменета за купување или изградба на станбен објект, а во макропрудентните мерки се утврдуваат и основни показатели за оценување на кредитоспособноста на граѓаните. Тоа во пракса значи дека банката не ја гледа само вредноста на имотот, туку и приходите, редовноста во плаќањето, постојните долгови и способноста клиентот навистина да го издржи кредитот.
Најчестата грешка е што луѓето пресметуваат „дали можам да ја платам ратата овој месец“, а не „дали ќе можам да ја плаќам и ако нешто тргне лошо“. А животот, знаеме, не оди секогаш по права линија. Боледување, отказ, пад на приходи, нови семејни трошоци, поскапување на животот – сето тоа ја менува математиката.
Банкарите во вакви ситуации најчесто советуваат ратата да не го јаде целиот домашен буџет. Не е проблем само дали банката ќе го одобри кредитот. Прашањето е дали домаќинството ќе остане функционално откако ќе ја плати ратата. Ако по кредитот не остануваат пари за редовни трошоци, поправки, деца, лекување, гориво, сметки и малку резерва, тогаш проблемот е веќе вграден во самиот почеток.
Посебно внимание бараат кредитите со променлива каматна стапка. На почетокот тие можат да изгледаат поповолно, но ако условите на пазарот се сменат, ратата може да порасне. Тогаш клиентот обично вели: „Ама мене ова не ми беше вака објаснето“. Можеби било објаснето, ама во договорот, на страница што никој не ја чита до крај. И тука почнува маката.
Затоа договорот не смее да се потпишува набрзина. Треба да се чита мирно, дома, со пенкало во рака. Ако нешто не е јасно, се прашува. Ако и понатаму не е јасно, се бара правник или човек што навистина се разбира. Не сосед што „и тој земал кредит“, не роднина што „мисли дека е океј“, туку стручен човек. Хипотеката не е место за претпоставки.
Организацијата на потрошувачите на Македонија има објавувано материјали за финансиските услуги и за хипотекарните кредити, токму од аспект на правата и заштитата на потрошувачите. И Министерството за економија наведува дека заштитата на потрошувачите ги опфаќа економските интереси и информирањето на граѓаните при остварување на нивните права. Тоа е важен дел од приказната: клиентот не е само потписник на договор, туку потрошувач кој треба да биде навреме и точно информиран.
Друг ризик е проценката на имотот. Многумина мислат дека ако станот вреди 100.000 евра, кредитот е „покриен“ и нема проблем. Но банката работи со своја проценка, со свои правила и со свои маргини на ризик. Пазарната вредност може да се промени. Недвижноста може да биде потешко продажлива. А ако дојде до наплата, продажбата не секогаш оди по цената што сопственикот ја замислувал.
Тука е и прашањето за жиранти, созаемачи и семејни имоти. Ако во хипотека се става имот што е семејно наследство, или имот во кој живеат повеќе членови на семејството, одлуката не е само финансиска. Таа станува семејна. Понекогаш и емотивна. Еден потпис може да ги врзе и луѓето што директно не ги потрошиле парите.
Правниците предупредуваат дека особено внимателно треба да се постапува кога некој става свој имот како гаранција за туѓ кредит. Тоа звучи како помош, како услуга, како „ајде, ќе завршиме работа“. Но ако главниот должник престане да плаќа, товарот може да падне врз имотот на оној што само сакал да помогне. И тогаш пријателството, роднинството, довербата… сè станува споредна работа пред договорот.
Не треба да се заборават ни дополнителните трошоци. Хипотекарниот кредит не е само главнина и камата. Има нотарски трошоци, проценка, упис во катастар, осигурување, административни провизии, можни трошоци за бришење хипотека по отплата. Некои се плаќаат на почеток, некои подоцна. Но сите се дел од цената.
Затоа, пред да се стави имот под хипотека, најпаметно е да се направи студена пресметка. Колку пари навистина ми требаат? Можам ли да земам помал кредит? Имам ли резерва за најмалку неколку месеци рати? Што ако приходите ми се намалат? Што ако каматата се зголеми? Што ако сакам предвреме да го затворам кредитот? Што ако треба да го продадам имотот?
Одговорите на овие прашања често се поважни од самата понуда на банката.
Хипотеката не е нешто од што треба панично да се бега. Напротив, за многу семејства таа е единствениот начин да дојдат до дом. Но треба да се влезе трезвено, без занес, без брзање и без она балканско „ќе биде некако“. Кај хипотека, „некако“ е најскапиот план.
На крајот, најважното правило е наједноставно: не ставајте имот како гаранција ако не разбирате точно што потпишувате. Не потпишувајте ако не знаете колку ќе ве чини кредитот до последниот ден. И не верувајте дека банката го презема ризикот наместо вас. Банката го обезбедува својот ризик.
Б.З.М.
